Jaké jsou možnosti investic do nemovitostí?

20.08.2019

Jaké má klient možnosti při investici do nemovitosti?

Newsletter 20.8.2019

O investování do nemovitostí a trhu s nemovitostmi se toho píše mnoho. V poslední době o růstu cen nemovitostí, poklesu a jak si dát pozor na nájemníka atd. My jsme se dnes rozhodli napsat newsletter na téma, jaké máte možnosti s investicemi do nemovitostí. Tedy jak to udělat, abych měl ve svém portfoliu i nemovitost. Popíšeme možnosti a zkusíme letmo zhodnotit jejich výhody / nevýhody.

Koupím si byt

To napadne každého. Ať na úvěr nebo za své, nakoupím si nemovitost. V pořádku. Ale kde? V Praze 1 nebo v na okraji Prahy? A proč ne v Chomutově nebo na Vysočině? A na Moravě je krásně... I když si koupíme 4 nemovitosti v Praze, stále nám to portfolio moc nenaředí. Jasně, máme nemovitost. Ale v Čechistánu, sic v hlavním městě ale na jednom místě. Je to velká koncentrace rizika. Kdybych si mohl nakoupit více nemovitostí : například Praha, Brno, Ostrava, Olomouc ... atd. Rozředit riziko na více regionů. To nám již dává smysl. Ale pak zase je tu otázka, proč jen v ČR? Co tím chci říci? Koupě nemovitosti je fajn. Mohu ji využívat, mohu ji darovat dětem, mohu z ní mít nájemné, mohu ji zatížit úvěrem nebo ji mít jako finanční rezervu... ale koupit ji s cílem růstu ceny? Spekulovat na růst? To je již právě ta spekulace a nikoliv investice. Nákup nemovitosti musí být učiněn s rozmyslem s ohledem nejen na výnosnost, náklady, ale hlavně na rizika. Nemovitost je totiž jako jakékoliv jiné aktivum kam můžete investovat.

Otevřené podílové fondy - Realitní fondy

Těch najdete 12 do tuctu. Některé se zaměřují na sklady, komerční prostory, jiný na byty. Každý dle svého gusta. A výhoda? Malé náklady na nákup nemovitosti, okamžitý nákup podílu na nemovitostech (nemusím dlouho hledat a řešit), nemusím se o nic nikdy starat a vše je (alespoň trošku) regulováno ČNB. A nevýhody? Nejsem nikdy majitelem nemovitosti, nerozhoduji o koupi nebo prodeji, nemohu nic užívat. Navíc nemusí být dostatečná likvidita. Realitní fondy mohou zadržet výplatu peněz až na 2 roky (pokud by fond měl hodně odkupů a musel by zpeněžit aktiva.) A business plán? Prostě dám nějakému správci část svých aktiv a věřím, že nájemné a výnosy z nemovitostí přinesou nějaký výnos. A ta diverzifikace? Určitě je větší - v nemovitostním fondu mám vícero nemovitostí a to i různých druhů. Ale není to moje. Ztratil jsem svobodu nakládání s nemovitostí.

Otevřené podílové fondy - Fondy nemovitostních akcií

A tady pozor. Sice máme v názvu "nemovitostních" ale s nemovitostmi má fond jen okrajově něco společného. A proč? Investuje do firem, které se "točí" kolem nemovitostí. Fond investuje většinou do stavebních společností, developerských společností, ubytovacích zařízení atd. Ale pozor, neinvestuje do nemovitostí, ale do AKCIÍ daných firem. Tedy nedržíte pozici nemovitostní ale akciovou. A to je obrovský rozdíl. Stačí změnit jedno slůvko v názvu a máte hned nakoupeno něco jiného.

REITs (Real Estate Investment Trust)

Někdo z Vás možná toto slovo slyší úplně prvně. A co to je? Je to taková jiná forma investice do nemovitostí. REITs mají určitě nějaké výhody - například 80 - 100% zisku musí přerozdělovat v rámci dividendy akcionářům. Jsou osvobozeny od korporátní daně ze zisku z pronájmu nebo z kapitálového výnosu pocházejícího z prodeje majetku. Jen si nekupujete podílový fond, ale stáváte se akcionářem. Takže to je taky vlastně akcie. Akcie podniku, který investuje do nemovitostního trhu. Určitě lákají rentiery nebo ty, jež hledají pravidelnou rentu. A v čem mohou být jiné? Třeba že mohou vstoupit kapitálově do projektu nového letiště, staví dálniční tepny kterou budou pronajímat nebo jiných (i pro státy strategických) staveb. A tam běžný fond nebo klient investovat nebude nebo nemůže. Jen pozor, znovu opakujeme, je to tak napůl nemovitost - máte akcii.

Závěr a jak to vidíme my?

Tak jako vždy - investic do nemovitostního trhu je na trhu mraky. Jde o to správně posoudit rizika (nejen výnos), likviditu. Nemovitosti posuzujeme stejně jako jakékoliv jiné aktivum. A neříkáme že jeden nástroj je horší nebo lepší. Každý má svá pro a proti.Když se však podíváme na rozložení rizik v rentiérských portfoliích, tak nejbohatší lidé světa vlastní nemovitosti. Běžně kolem 15% - 30% celkového majetku. A s tím se dokážeme ztotožnit.

A co vy? Přemýšlíte o investici do nemovitosti? Velmi rádi toto téma s Vámi prodiskutujeme.

Trusts & Wealth protection