Úrokové sazby na hypotečních úvěrech

13.08.2019

Úrokové sazby na hypotečních úvěrech.

Newsletter 13.8.2019

Když vidíme, jak se stále diskutují úrokové sazby na hypotečních úvěrech (promiňte, spotřebitelských úvěrech na bydlení), tak jsme si řekli, že také přispějeme svou kapkou do mlýna. Zkusíme se podělit o to, proč si myslíme že úroková míra není důležitá, jak čas a inflace ovlivňuje úvěry a na závěr se zamyslíme, proč jsou úrokové sazby v bankách stále tak nízké, ač by měli být již dávno vyšší.

Výše úroku jako mantra : Výše úrokové sazby na hypotečním úvěru je nedůležitá. Je to jen nějaké číslo. Prosím, již neřešte u úvěru na sazbě o desetinu více nebo méně. O to vůbec nejde. A o co tedy jde? Jestli na to mám, nebo na to nemám. Vysvětlím: k čemu Vám je úvěr s nulovým rpsn, když si to můj rozpočet nemůže dovolit? Anebo naopak, co když mám 50% p.a. na svém úvěru, ale splátky jsou naprosto marginální vůči mému příjmu a cash-flow. Důležité je, jak a jestli splátka zatíží rozpočet, do jaké míry a jestli si "to mohu dovolit".

Čas : Jeden příběh, jak fungují úroky a hypoteční úvěry v čase. Hodně lidí si toto neumí představit. Tak jeden příklad našeho klienta, pana doktora. V roce 1996 měl úvěr s 20ti letou splatností a 20ti letým fixním období. V té době byla možnost si vzít jen 5ti letou nebo 20ti letou fixaci. A úrok? Cca 14% p.a. Výše úvěru? Cca 400.000,- s tím, že splátka byla zhruba 3.500,- měsíčně. Jeho příjmy oscilovali tou dobou kolem 10.000,- / m. A po 20ti letech v červnu 2016, když doplácel úvěr? Stále splátka 3.500,- příjmy cca 200.000,- a hodnota nemovitosti? Kolem 4 mil. Máte-li úvěry, obrovským pomocníkem je čas a vysoká inflace. Přesně ta inflace, která škodí našim úsporám a investicím, nám velmi pomáhá při dlouhodobých úvěrech.

Dnešní sazby : Dnešní úrokové sazby oscilují stále velmi nízko na hypotečních úvěrech. Můžeme si stále půjčit od cca 2,5% do cca 3,5% (u 90% hypotečních úvěrů). Když uvážíme fakt, že inflace osciluje kolem 2 - 3%, máme tak peníze vlastně "zadarmo". Výše zaplacených úroků by nám měla pokrýt inflace. A proč jsou úrokové sazby stále tak nízko? Vždyť REPO sazba a PRIBOR jsou na 2%? (Zjednodušeně to znamená, že banka má náklady 2% na to, aby Vám půjčila). To mne chcete říci, že banky půjčují s marží cca 0,5 - 1%? V zásadě ano. A odpovězte si sami - půjčili byste někomu za 1% p.a. čistého výnosu na 30 let? Asi ne, tak vidíte, jak jsou ty banky na nás hodné 😊 A proč to dělají? Mají pravidelné cash-flow, stabilní portfolio příjmů, nízko rizikové a zajištěné úvěry, řídí a ředí tedy rizika. A také mají nového klienta, kterému mohou prodávat produkty s vyšší marží (to je ten důvod, proč u hypotečních úvěrů je klientovi prodávána kreditní karta a pojištění atd.)

Ale stále nám chybí odpověď : proč to dělají banky s tak malou marží? Důvodů je několik. Jeden notoricky známý : přebytek likvidity. Jinými slovy, banky stále mají tolik peněz, že prostě neví, co

s nimi. Důvod číslo 2 : regulace ČNB a extrémní pokles zájmu u hypoteční úvěry (u některých ústavů až o 50% oproti před-regulačním období). A tak banky jsou rádi za "každou duši" i s nižší marží. A do třetice všeho dobrého a zlého: konkurence v podobě stavebních spořitelen. Je to jednoduché, pokud stavební spořitelny připisují cca 1% z vkladů (a někdy i méně) tak mohou půjčovat peníze levněji než banky.

Řekli jsme si totiž, že náklad banky je nyní cca 2%. Tedy dvojnásobně velký. (O stavebním spoření někdy později, ale uvědomme si, že vložím 20.000 tis ročně a získám hrubého 1% výnosů, tedy 200kč hrubého na výnosu. Avšak cca 350kč / rok mne stojí poplatek za vedení smlouvy. Jinými slovy, já vlastně platím spořitelnám za to, že u nich mám peníze. V zásadě stavební spoření bez státní podpory si nevydělá "ani samo na sebe". Jen člověk "běžný" si to neumí spočítat. A taky by to asi marketingově znělo divně : "dáme vám nulový výnos a ještě nám budete platit"). A právě proto mají stavební spořitelny levnější peníze a tudíž někdy nižší úrokové sazby na úvěrech (dnes už konečně občas i anuitně splácených).

A to je dnes vše přátelé. Snad jsme i my trošku přispěli k diskusi na téma úrokových sazeb.

A co vy? Máte dotazy ohledně úrokových sazeb? Budeme rádi za Váš kontakt.

Trusts & Wealth Protection

zdroj. : Fincentrum Hypodindex - hypoindex.cz